Po co jest kalkulator zdolności kredytowej
Kalkulator zdolności kredytowej szacuje, na jak drogie mieszkanie lub dom Cię stać i jaki kredyt możesz udźwignąć. Podajesz dochód brutto gospodarstwa domowego w skali roku, swoje miesięczne zobowiązania, gotówkę na wkład własny, oprocentowanie i okres kredytu. Ustawiasz też pułap obciążenia raty względem dochodu, czyli ile procent zarobków chcesz maksymalnie przeznaczać na ratę i inne długi.
W kilka sekund zobaczysz maksymalną cenę nieruchomości, kwotę kredytu i wysokość raty, którą model uznaje za bezpieczną przy Twoich danych. To punkt wyjścia do rozmowy z bankiem, a nie decyzja kredytowa.
Dochód roczny brutto
Wpisz łączny dochód brutto całego gospodarstwa domowego za rok. Jeśli zarabiasz miesięcznie, pomnóż kwotę przez 12. Liczy się dochód brutto, nie to, co zostaje na koncie.
Miesięczne zobowiązania
Dodaj sumę rat i minimalnych spłat, które płacisz co miesiąc: inne kredyty, raty zakupów, limit na karcie, alimenty. Im wyższe długi, tym mniej zostaje na ratę kredytu mieszkaniowego.
Wkład własny
Podaj gotówkę, którą wniesiesz na start, w złotówkach (nie w procentach). Ta kwota powiększa maksymalną cenę nieruchomości, bo dokłada się do kwoty kredytu.
Oprocentowanie
Wpisz oczekiwane oprocentowanie kredytu w procentach, np. 7,5%. Jeśli nie znasz dokładnej stawki, użyj przybliżonej, a potem sprawdź, jak wynik zmienia się przy wyższej.
Okres kredytu
Ustaw liczbę lat spłaty, np. 25 lub 30. Dłuższy okres obniża ratę i podnosi maksymalną kwotę, ale w sumie zapłacisz więcej odsetek.
Pułap obciążenia (DStI)
Określ, jaki procent dochodu może maksymalnie iść na wszystkie raty, np. 40%. To Twój własny limit bezpieczeństwa, a nie dane z banku. Banki stosują własne progi.
Jak działa to obliczenie
Najpierw model dzieli dochód roczny przez 12 i wylicza miesięczny dochód brutto. Mnoży go przez ustawiony pułap obciążenia i odejmuje Twoje miesięczne zobowiązania. Tak powstaje maksymalna rata, którą możesz przeznaczyć na kredyt.
Z tej raty, oprocentowania i liczby miesięcy spłaty kalkulator cofa się do kwoty kredytu (to klasyczny wzór na ratę annuitetową policzony w drugą stronę). Na końcu dodaje wkład własny i otrzymujesz maksymalną cenę nieruchomości.
Przykład. Dochód brutto gospodarstwa: 180 000 zł rocznie, czyli 15 000 zł miesięcznie. Pułap obciążenia: 40%, więc na wszystkie raty masz 6 000 zł. Płacisz już 800 zł raty za samochód, zostaje 5 200 zł na kredyt mieszkaniowy. Przy oprocentowaniu 7,5% i okresie 25 lat taka rata odpowiada kredytowi około 703 700 zł. Masz 150 000 zł wkładu własnego, więc maksymalna cena nieruchomości to mniej więcej 853 700 zł. Wykorzystane obciążenie dochodu wynosi 40%, czyli dokładnie tyle, ile ustawiłeś jako limit.
Jak czytać wyniki i scenariusze stóp
Kalkulator pokazuje cztery liczby naraz: maksymalną cenę nieruchomości, maksymalną kwotę kredytu, maksymalną ratę i Twój miesięczny dochód. Obok widać wykorzystane obciążenie dochodu w procentach (DStI). Jeśli bierzesz maksimum, wskaźnik zrówna się z ustawionym pułapem. Gdy chcesz mieć zapas, celuj w cenę niższą niż maksymalna, a wskaźnik spadnie poniżej limitu.
Osobno znajdziesz scenariusze przy różnych stawkach oprocentowania. To najważniejsza część, jeśli rozważasz kredyt o zmiennym oprocentowaniu. W naszym przykładzie wzrost stawki z 7,5% do 8,5% obniża maksymalny kredyt z około 703 700 zł do mniej więcej 645 800 zł, a maksymalną cenę z 853 700 zł do około 795 800 zł. Jeden punkt procentowy potrafi skasować kilkadziesiąt tysięcy złotych zdolności, dlatego warto sprawdzić ratę, gdy stawka pójdzie w górę.
Co wpływa na Twoją zdolność kredytową
Dochód i jego stabilność. Banki patrzą nie tylko na kwotę, ale i na źródło: umowa o pracę na czas nieokreślony liczy się inaczej niż działalność czy umowa zlecenie.
Miesięczne zobowiązania. Każda rata i limit na karcie (nawet niewykorzystany) obniżają to, co zostaje na kredyt mieszkaniowy.
Historia w BIK. Terminowe spłaty budują Twoją wiarygodność, a opóźnienia potrafią przekreślić wniosek nawet przy dobrych zarobkach.
Wkład własny. Większa gotówka na start to niższy kredyt względem wartości nieruchomości, a często też lepsze warunki.
Oprocentowanie i stawka referencyjna. Przy zmiennym oprocentowaniu rata zależy od stawki referencyjnej (zwykle WIBOR). Reforma wskaźników trwa, więc sprawdź w umowie, od czego zależy Twoje oprocentowanie.
Okres kredytu. Dłuższy okres to niższa rata i wyższa zdolność, ale więcej odsetek przez cały czas spłaty.
Koszty, o których kalkulator nie wie
Wynik pokazuje samą ratę kapitałowo-odsetkową. Prawdziwy koszt mieszkania jest wyższy, a kalkulator celowo o niektóre rzeczy nie pyta, żeby liczył się szybko. Te pozycje doliczysz sam, zanim podpiszesz umowę.
Po stronie kredytu sprawdź RRSO, bo pokazuje pełny koszt razem z prowizją i ubezpieczeniami, a nie samo oprocentowanie nominalne. Zwróć uwagę na koszty pozaodsetkowe: prowizję za udzielenie, ubezpieczenie na życie i nieruchomości, czasem ubezpieczenie niskiego wkładu, wycenę oraz opłaty notarialne. Po stronie samego mieszkania dochodzą podatki i opłaty lokalne oraz koszty utrzymania, które obciążają budżet co miesiąc obok raty.
Zanim złożysz wniosek
Sprawdź swój raport BIK i wyjaśnij ewentualne opóźnienia, zanim zrobi to bank.
Zamknij lub obniż limity na kartach i niepotrzebne kredyty, bo każdy zmniejsza zdolność.
Policz ratę także dla wyższego oprocentowania, na przykład o 2 punkty procentowe więcej, i sprawdź, czy nadal ją udźwigniesz.
Nie celuj w sam limit. Zostaw zapas w budżecie na remont, nieprzewidziane wydatki i wzrost rat.
Zbierz wcześniej dokumenty dochodowe. Przy działalności i umowach cywilnoprawnych bank zwykle liczy dochód ostrożniej.
Porównaj kilka ofert po RRSO, a nie po samym oprocentowaniu nominalnym.
Najczęstsze pytania
Czym jest zdolność kredytowa i co pokazuje ten kalkulator?
Zdolność kredytowa to ocena, jak duży kredyt jesteś w stanie spłacać przy swoich dochodach i zobowiązaniach. Ten kalkulator przekłada ją na konkrety: maksymalną ratę, kwotę kredytu i cenę nieruchomości, na jaką Cię stać przy podanym oprocentowaniu i okresie. To szybkie oszacowanie, które robisz sam, bez sprawdzania w bazach.
Czy bank policzy moją zdolność tak samo jak kalkulator?
Niekoniecznie. Bank stosuje własny pułap obciążenia dochodu, dolicza bufor na wzrost oprocentowania i ostrożniej traktuje dochód z działalności czy umów cywilnoprawnych. Sprawdza też historię w BIK i bieżące zadłużenie. Wynik z kalkulatora potraktuj jako orientacyjny punkt wyjścia.
Jak zwiększyć zdolność kredytową przed złożeniem wniosku?
Najszybciej działa obniżenie miesięcznych zobowiązań: spłać lub zamknij mniejsze kredyty i zredukuj limity na kartach. Pomaga też dłuższy okres kredytu, większy wkład własny oraz wspólny wniosek z drugą osobą o dochodach. Zadbaj o czystą historię w BIK, bo opóźnienia potrafią obniżyć szanse mimo dobrych zarobków.
Czy wkład własny zwiększa zdolność kredytową?
Wkład własny to gotówka, którą dokładasz do ceny nieruchomości, więc bezpośrednio podnosi maksymalną cenę, na jaką Cię stać. Wyższy wkład oznacza niższy kredyt względem wartości mieszkania, a to często otwiera drogę do lepszych warunków. W kalkulatorze podajesz go w złotówkach, nie w procentach.
Co oznacza pułap obciążenia dochodu (DStI) i jaki przyjąć?
To procent dochodu, który maksymalnie przeznaczasz na wszystkie raty razem. Im niższy ustawisz, tym większy zapas zostaje w budżecie na życie i nieprzewidziane wydatki. W kalkulatorze to Twój własny limit, a bank zastosuje swój próg, zwykle z dodatkowym buforem na wzrost rat.
Pozyczki