Kredyt Hipoteczny

Kredyt hipoteczny - prosty sposób na skomplikowane procedury

Długoterminowe zobowiązanie, zawiłe formalności, niemałe koszty, długi czas oczekiwania, wkład własny 20 proc. wartości nieruchomości - to część bardzo często powtarzanych informacji. A kredyt hipoteczny nie jest taki straszny, jak go malują. Jest jeden warunek, wiedza o nim. Podpowiadamy jak sprawnie i bez stresu przejść od myślenia do przeprowadzki do własnego mieszkania!

Zobowiązanie w wysokiej kwocie, zabezpieczone hipoteką musi pociągać za sobą więcej formalności niż zwykły kredyt gotówkowy. I na to należy się przygotować, ale formalności wcale nie wymagają siedzenia nad ofertami czy też formalnościami całymi dniami.

Jeśli wszystko poukładasz w głowie, a najlepiej spiszesz na kartce krok po kroku, plan działania, może być to całkiem przyjemne wspomnienie. Podpowiadamy, jak dostać kredyt hipoteczny, jak przygotować plan działania, ile kosztuje kredyt, ile wynosi oprocentowanie kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny - co to?

Choć pierwszą pojawiającą się myślą jest kredyt na własne mieszkanie, to kredytów hipotecznych jest więcej. Kredyt hipoteczny udzielany jest pod hipotekę, ale niekoniecznie na zakup mieszkania, może być udzielony również na inne cele.

Kredyty hipoteczne dzielą się na:

• mieszkaniowe kredyty hipoteczne,

• mieszkaniowe kredyty hipoteczno - budowlane,

• pożyczki hipoteczne (na dowolny cel, zabezpieczone hipoteką, może być to kredyt na remont),

• kredyty konsolidacyjne (pod zastaw nieruchomości),

• kredyty na rozbudowę nieruchomości,

• kredyt na działkę.

Plan działania

Kluczowy przy kredycie hipotecznym jest plan działania. Bez niego możesz zapomnieć, że pójdzie łatwo i szybko. Bo o niektórych formalnościach zapomnisz, a i działanie według określonych zasad przyspiesza otrzymanie decyzji. Poniżej przykładowy plan działania.

• Wstępna ocena zdolności kredytowej.

• Rozejrzenie się na rynku nieruchomości, wybór mieszkania.

• Podpisanie umowy przedwstępnej, rezerwacja mieszkania.

• Analiza oferty banków, wybór, złożenie wniosku.

• Decyzja banku, w przypadku pozytywnej podpisanie umowy.

• Dopełnienie ostatnich formalności.

Działanie w tej kolejności ma duże znaczenie, o czym przekonasz się w dalszej części.

Porada: 178 pomysłów na oszczędzanie

Zdolność kredytowa - najważniejszy punkt

Zanim zaczniesz przeglądać oferty mieszkań, udaj się do banku bądź doradcy w celu sprawdzenia zdolności kredytowej. Dzięki temu dowiesz się, jaką kwotę jest w stanie zaproponować bank, a to określa przedział cenowy, w którym szukać nieruchomości.

Jeśli zaczniesz od przeglądania ofert, a później złożysz wniosek, możesz się rozczarować. Dlatego na początek ważne jest określenie kwoty, jaką bank będzie skłonny pożyczyć. To również nieco zawęża pole poszukiwania. I wiesz już jaki wkład własny przy kredycie hipotecznym będzie konieczny.

Przy kredytach hipotecznych kluczowe znaczenie ma zdolność kredytowa. W grę wchodzą wysokie kwoty i długie okresy spłaty, dlatego banki bardzo dokładnie sprawdzają sytuację finansową klienta. Choć coraz więcej banków udziela kredytów przy umowach zlecenie i o dzieło, to przy kredytach hipotecznych bez umowy o pracę, sytuacja się komplikuje. Idealny klient:

• posiada umowę o pracę, najlepiej na czas nieokreślony,

• ma przynajmniej kilkuletni staż pracy (najlepiej w tej samej firmie),

• otrzymuje stałe dochody w zbliżonej kwocie,

• ma pozytywną historię kredytową (pusty BIK nie jest na korzyść klienta).

Przed złożeniem wniosku warto zamknąć wszystkie nieużywane karty kredytowe, limity i kredyty odnawialne. Każde zobowiązanie obniża zdolność kredytową, mimo że nie korzystasz z tych pieniędzy. Bank nie zaryzykuje, bo co jeśli po wzięciu kredytu zaczniesz używać kart kredytowych?

Znaczenie ma również wiek. Musimy pamiętać, że kredyt hipoteczny zaciągany jest najczęściej na 25-30 lat. Jeśli wnioskuje o niego osoba, która ma 45 lat, to oznacza że część przyjdzie spłacać na emeryturze. A to już zmienia postać rzeczy. Podobnie, jeśli do kredytu przystępujemy z rodzicem. Jeśli rodzic jest po 50. roku życia wówczas bank może nie zgodzić się na najdłuższy okres spłaty.

Wybór nieruchomości

Gdy już wiesz, jaką kwotę będzie skłonny pożyczyć bank, rozejrzyj się na rynku nieruchomości. Wybór nie jest łatwy, dlatego ten etap może być najdłuższy, ale nie musi. Czasem to pierwsze mieszkanie jest tym, którego szukamy.

Czym kierować się przy wyborze? To zależy od naszych preferencji i potrzeb, ale zazwyczaj istotne są:

• lokalizacja,

• dobra komunikacja z centrum,

• przedszkole, szkoły, placówki medyczne, sklepy w pobliżu,

• bliskość terenów zielonych.

Warto sprawdzić, czy do mieszkania przynależy piwnica, miejsce garażowe bądź garaż. I oczywiście niezbędne jest sprawdzenie nieruchomości pod względem prawnym oraz czy nie jest zadłużona.

Umowa przedwstępna

Umowa przedwstępna jest dokumentem niezbędnym do wnioskowania o kredyt hipoteczny. To dla banku podstawa. Zleca on również wycenę nieruchomości.

Podpisanie umowy przedwstępnej zabezpiecza interesy sprzedającego i kupującego. Wiąże się również z zadatkiem, którego wysokości nie reguluje prawo, ale jest to często ok. 10 proc. wartości nieruchomości. Gdy sprzedaż dochodzi do skutku, zadatek jest już częścią wpłaconej za nieruchomość kwoty.

Inaczej sytuacja wygląda, gdy zrezygnujesz, sprzedający może zatrzymać zadatek. W praktyce nie zawsze jest on wymagany, ale kwestię tę warto poruszyć w trakcie oglądania mieszkań.

Analiza oferty banków, wybór, złożenie wniosku

Gdy mieszkanie jest zarezerwowane, to czas na dokładne przeanalizowanie oferty banków. Nie tylko oprocentowanie kredytu hipotecznego ma znaczenie. Na jego koszt wchodzi szereg elementów. Koszty kredytu hipotecznego zależą od:

• wysokości wkładu własnego (kredyty hipoteczne bez wkładu własnego nie istnieją, ale im wyższy wkład, tym lepsze warunki, bo mniejsze ryzyko dla banku),

• historii kredytowej w BIK,

• sytuacji finansowej klienta,

• wysokości stóp procentowych,

• skorzystania z dodatkowych produktów banku.

Koszt kredytu hipotecznego najlepiej obrazuje RRSO. I ten wskaźnik ułatwia wybór. Ale warto pamiętać, że kredyt na mieszkanie wiąże się również z dodatkowymi opłatami, notariuszem, wyceną nieruchomości itd. I to warto mieć na uwadze, planując zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Kredyt hipoteczny oprocentowanie

Na oprocentowanie kredytu hipotecznego składa się marża i stopa procentowa. Marża w dużym uproszczeniu mówiąc, to wynagrodzenie dla banku za pożyczone pieniądze. Wartość ta jest stała i tylko w wyjątkowych sytuacjach może zostać zmieniona w trakcie trwania umowy. Marża ustalana jest w oparciu o:

• przeznaczenie kredytu - kredyty zabezpieczone nieruchomością mają niższą marżę od pożyczek gotówkowych. Bank posiada zabezpieczenie, zatem ryzyko jest niższe;

• wskaźnik LTV - służy ocenie ryzyka kredytowego i ma duży wpływ na marżę, im niższy tym kredyt droższy. Szacuje się go, biorąc pod uwagę kwotę kredytu i wartość zabezpieczenia, czyli nieruchomości. Duże znaczenie ma wkład własny, im wyższy, tym większe pole do negocjacji;

• wysokość prowizji - część banków rezygnuje z prowizji, ale kosztem wyższej marży, co nie zawsze się opłaca i warto uważać na tę pułapkę, bo prowizję płacisz raz a marża jest stałą częścią raty;

• skorzystanie z dodatkowych usług - czyli przykładowo klient otwiera rachunek, na który wpływa wypłata, a bank obniża marżę.

Marża jest elastycznym elementem oprocentowania i w jej przypadku możemy negocjować, obniżając koszt kredytu hipotecznego. Jeśli słyszysz nie ma możliwości negocjacji, wspomnij o marży.

Inaczej sytuacja wygląda ze stopą procentową, bo jest ona zmienna. Ustala ją Rada Polityki Pieniężnej przy NBP. Przy zaciąganiu kredytu możesz spotkać się również z określeniem stopa referencyjna bądź bazowa.

Niskie stopy procentowe przekładają się na niskie raty, a wysokie na duży koszt kredytu hipotecznego. Dla kredytów udzielanych w złotówkach, stopa referencyjna ustalana jest na podstawie WIBOR na 3, 6 bądź 12 miesięcy. Jak widać oprocentowanie kredytów hipotecznych to niejedyny czynnik wpływający na jego koszt.

Sprawdź nasz Ranking Kredytów Hipotecznych na rok 2020.

Dodatkowe opłaty przy kredycie hipotecznym

Kredyt hipoteczny pociąga za sobą dodatkowe koszty okołokredytowe. Do nich należą:

• opłaty za wycenę nieruchomości,

• koszt ubezpieczenia nieruchomości,

• koszt ubezpieczeń ochronnych, na życie od utraty pracy itd. (dobrowolne),

• taksa notarialna (wynagrodzenie dla notariusza jest do negocjacji),

• podatek z tytułu nabycia nieruchomości, wpisu do hipoteki,

• opłaty za odpis aktu notarialnego,

• opłaty sądowe (wniosek o założenie Księgi Wieczystej, wpis własności, hipoteki).

Kredyt hipoteczny wkład własny

Od 2017 roku wysokość wkładu własnego wynosi 20%, ale banki są skłonne pójść na ustępstwo i akceptują również niższy wkład. Oczywiście są dodatkowe warunki, bo na słowo bank nie udzieli kredytu. Natomiast kredyty hipoteczne bez wkładu własnego obecnie nie istnieją. Minimalny wymagany, dodatkowo zabezpieczony wkład własny, to 10 proc., ale są i banki, które wymagają, wkładu na poziomie 30 czy 40 proc. Wysoki wkład własny ma bardzo dużo zalet:

• niższy koszt kredytu hipotecznego,

• większa szansa na pozytywną odpowiedź banku,

• niższa miesięczna rata,

• szybsza spłata zobowiązania.

Wysoki wkład własny przy kredycie hipotecznym ma też jedną dużą wadę. Trzeba mieć na niego pieniądze, niemałą kwotę, bo od kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złotych.

Jeszcze kilkanaście lat temu nie było problemu, by otrzymać kredyt w kwocie mieszkania. Często banki też proponowały dodatkowe pieniądze na remont domu. Zatem klient wychodził z banku bardzo zadowolony. Dziś niestety trzeba się postarać bardziej pod względem formalnym i finansowym, by kupić nieruchomość na kredyt.

Kredyt hipoteczny wkład własny 10 proc.

Chcąc kupić mieszkanie w kwocie 300 tys. zł, do banku musimy przynieść 60 tys. zł. W ostateczności można zdecydować się na wkład własny o połowę niższy, czyli 30 tys. zł, ale pozostała część wymaga dodatkowego zabezpieczenia. Może być nim:

• ubezpieczenie niskiego wkładu (opłacane przez czas, póki spłata nie przekroczy 20% wkładu),

• zastaw na obligacjach skarbowych, papierach wartościowych,

• zastaw na innej nieruchomości,

• działka (w przypadku budowy domu, pod warunkiem, że jest kupiona za gotówkę).

Decydując się na niższy wkład własny:

• masz mniejsze możliwości negocjacji warunków kredytowych,

• otrzymujesz często gorszą ofertę,

• musisz szukać dodatkowego zabezpieczenia,

• wydłużasz czas spłaty,

• kredyt kosztuje więcej,

• masz więcej formalności,

• ponosisz dodatkowe koszty.

Bardziej opłacalną opcją jest uzbieranie 20% na wkład własny. Dodatkowych środków można poszukać w comiesięcznych oszczędnościach albo zaciągnąć nieoprocentowaną pożyczkę od rodziny, z zakładu pracy bądź zwykłą pożyczkę gotówkową z banku. Decydując się na ostatnią opcję, musisz pamiętać, że będzie miała ona wpływ na zdolność kredytową przy zaciąganiu kredytu hipotecznego.

Spłata kredytu hipotecznego

Maksymalny okres spłaty kredytu hipotecznego wynosi 35 lat. Musisz dobrze przemyśleć długość swojego kredytu, bo im więcej rat, tym większy koszt.

Z drugiej strony rata nie może być zbyt wysoka, gdyż w razie problemów finansowych, będziesz mieć małe pole manewru. I należy pamiętać, że banki ustalają górną granicę wieku, czyli nie możesz mieć więcej niż 70-75 lat kończąc spłatę.

Rata równa czy malejąca?

Koszt kredytu hipotecznego zależy również od rodzaju rat. Kredyty z ratą malejącą są w większości tańsze od kredytów z ratą równą. A to dlatego, że w przypadku rat malejących z każdą ratą spłacasz kapitał i część odsetek, a przy ratach równych większość raty na początku stanowią odsetki.

Aby jednak otrzymać kredyt z ratą malejącą, trzeba mieć wyższą zdolność kredytową, bo na początku rata jest wyższa.

Jak wybrać kredyt hipoteczny?

Do kredytu hipotecznego trzeba przygotować się nie tylko finansowo, ale i mentalnie. Będzie on z nami przez większość dorosłego życia, zatem wybór musi być przemyślany bardzo, ale to bardzo dobrze. Umowy nie należy podpisywać mając jakiekolwiek wątpliwości. Choć zawsze masz prawo odstąpić od niej w ciągu 14 dni od złożenia podpisu.

Pierwszym krokiem po podjęciu decyzji o wzięciu kredytu na zakup nieruchomości, jest rozeznanie się w ofercie. Pomocna jest nasza porównywarka kredytów, dzięki której szybko poznasz ofertę kredytów hipotecznych. Kolejnym krokiem jest wybór kilku ofert, z których wybieramy dwie najlepsze. Na koniec pozostaje decyzja. Jeśli masz małe rozeznanie na rynku finansowym, nie wiesz która oferta będzie dla Ciebie najlepsza, skorzystaj z pomocy dobrego doradcy.

Jak długo bank rozpatruje wniosek?

To jedno z częściej pojawiających się pytań wśród zainteresowanych kredytem. Jeśli dopełnisz wszystkich formalności, złożysz wymagane przez bank dokumenty, to ma on zgodnie z prawem 21 dni na rozpatrzenie wniosku.

W praktyce może się to przeciągnąć, jeśli pod względem formalnym bank dopatrzy się nieścisłości czy też braków w dokumentacji. Zazwyczaj otrzymanie kredytu hipotecznego zamyka się w trzech miesiącach.

Podpisanie umowy kredytowej

To już praktycznie końcówka, ale jakże ważna. Złożenie podpisu oznacza wzięcie na siebie odpowiedzialności za spłatę zobowiązania. Umowę należy przestudiować dużo wcześniej, wyjaśniając wszelkie wątpliwości.

Co na koniec?

Na koniec pozostaje:

• podpisanie umowy kupna-sprzedaży nieruchomości (przed notariuszem),

• wykupienie ubezpieczenia nieruchomości,

• dostarczenie do banku dokumentów potwierdzających ustanowienie hipoteki na jego rzecz.

Wcześniejsza spłata kredytu hipotecznego

Kredyt hipoteczny spłacasz terminowo bądź możesz nadpłacać albo spłacić w całości. Kwestię tę reguluje Ustawa o kredycie hipotecznym z 23 marca 2017 roku.

Zgodnie z tą ustawą, osoby, które zaciągnęły kredyt po 21 lipcu 2017 roku mają prawo do wcześniejszej spłaty bądź nadpłaty w dowolnym momencie. Na pytanie o wysokość prowizji związanej z szybszą spłatą, bank ma 7 dni na odpowiedź. Należy się również zwrot za oprocentowanie kredytu hipotecznego oraz inne opłaty (nie wszystkie) za okres, o który skrócono spłatę.

Oszczędzanie na mieszkanie może trwać do emerytury, czy wtedy będziesz mieć ochotę opuszczać rodzinne gniazdo? Raczej nie, dlatego zadbaj o to już teraz. Własne M daje nie tylko swobodę i niezależność, ale przede wszystkim wolność i poczucie spełnienia. A kredyt hipoteczny postrzegajmy jako naszego sprzymierzeńca, a nie wroga.

Źródło:

www.rynekpierwotny.pl

www.wiadomosci.onet.pl

www.poradnikprzedsiebiorcy.pl

www.ing.pl